Umowa najmu nieruchomości pozwala uzyskać prawo do użytkowania obiektu w zamian za określoną kwotę. Taki rodzaj dokumentu wymaga odpowiedniego skonstruowania. Tylko wtedy umowa dobrze zabezpieczy interesy zarówno najemcy, jak i wynajmującego.
Najem nieruchomości to codzienność dla wielu firm, ale też osób prywatnych. Wynajęcie lokalu to dużo prostszy sposób na rozpoczęcie biznesu, szczególnie w branżach takich jak gastronomia. W ten sposób działanie mogą zacząć firmy, które nie dysponują dużym kapitałem na start. Jak skonstruować umowę najmu nieruchomości, by była opłacalna dla obu stron?
Co musi zawierać umowa najmu nieruchomości?
Zacznijmy od elementów, które są niezbędne w każdej umowie najmu. Aby była ona ważna, musi zawierać:
-
datę oraz miejsce zawarcia,
-
dane obu stron i ich określenie (najczęściej dane osobowe, numer PESEL, NIP, seria i nr dowodu tożsamości),
-
czas trwania umowy,
-
prawa i obowiązki stron umowy,
-
warunki wypowiedzenia umowy,
-
dokładny opis lokalu, jego powierzchnia, stan oraz wyposażenie,
-
wysokość czynszu oraz informacja o jego elementach składowych,
-
sposób rozliczania opłat za media,
-
podpisy obu stron.
Zawierająca takie dane umowa najmu nieruchomości musi zostać sporządzona w dwóch równobrzmiących egzemplarzach. W innym wypadku nie będzie uznana za ważną.
Na jakie zapisy szczególnie zwrócić uwagę?
Istotne są nie tylko zapisy wymagane prawem. Jeśli umowa najmu ma chronić obie strony, musi też zawierać dodatkowe informacje, które pozwolą na zadbanie o swoje interesy. Niezwykle istotne są zapisy, które określają to, kto jest odpowiedzialny za przeprowadzenie napraw oraz ich finansowanie. Równie istotne są kwestie związane z możliwościami przyjmowania gości. Niektórzy wynajmujący nie zezwalają na przebywanie osób trzecich przez okres dłuższy niż np. jeden dzień bez informowania go.
Każdy najemca powinien też sprawdzić, czy podpisaniu umowy towarzyszyło wypełnienie protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania. Tylko w ten sposób można dokładnie udokumentować jego stan, co przyda się do dochodzenia ewentualnych roszczeń po zakończeniu najmu.
Jakie zapisy są niedozwolone w umowie najmu mieszkania?
Bardzo ważne jest też zwrócenie uwagi na zapisy niekorzystne dla stron, które nie mogą znajdować się w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Przede wszystkim dotyczą one jej wypowiedzenia. Podane w umowie warunki muszą być zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów.
Kolejna kwestia dotyczy podwyżek czynszu. W umowie nie mogą znaleźć się zapisy informujące o tym, że właściciel może podwyższyć czynsz o dowolną kwotę z miesięcznym wyprzedzeniem. Ze względu na obowiązujące prawo, podwyżka musi zostać poprzedzona 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia poprzedniego czynszu. Ponadto jeśli doszło do podwyżki opłat niezależnych od właściciela, zwiększenie kwoty przelewanej na jego konto nie może przekroczyć wysokości podwyżki tych opłat.